Abstimmung zur Abschaffung des Eigenmietwertes, September 2025

Am 28. September 2025 steht die Schweiz vor einer weitreichenden Entscheidung: die Abschaffung des Eigenmietwerts. Eine Abstimmung, die die finanzielle Landschaft Tausender Eigenheimbesitzer sowie das gesamte Steuersystem verändern könnte. Doch was auf den ersten Blick wie eine Entlastung erscheint, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als ein komplexes und potenziell ungerechtes Vorhaben mit weitreichenden Konsequenzen für das ganze Land.

Die Initiative will den Eigenmietwert und die Abzüge der abzugsfähigen Kosten für das Eigenheim abschaffen.

Derzeit leben 36 % der Schweizer Haushalte in den eigenen vier Wänden, womit die Schweiz im europäischen Vergleich die niedrigste Wohneigentumsquote aufweist. Diese Abstimmung zielt darauf ab, diese Minderheit steuerlich zu begünstigen.

Was ist der Eigenmietwert

Der Eigenmietwert repräsentiert den fiktiven Mietzins, den ein Eigentümer für die Nutzung seiner eigenen Immobilie erzielen würde, wenn er sie vermieten würde. Dieses theoretische Einkommen wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Die dahinter stehende Logik ist die steuerliche Gleichbehandlung: Wer eine Wohnung mietet, kann die Mietkosten nicht vom Einkommen abziehen, während der Eigenheimbesitzer zur Zeit die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen kann. Durch die Versteuerung des Eigenmietwerts soll diese Diskrepanz ausgeglichen werden.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet und besteuert?

Der Eigenmietwert wird von den kantonalen Steuerbehörden festgesetzt und basiert auf dem Marktwert der Immobilie. Typischerweise liegt er zwischen 60 % und 70 % des ortsüblichen Marktwertes. Dieser Wert wird dann zum jährlichen steuerbaren Einkommen des Eigentümers addiert und ist somit der Einkommenssteuer und der Vermögenssteuer unterworfen. Die konkrete Höhe des Eigenmietwerts variiert je nach Kanton und Gemeinde.

Welche Abzüge sind möglich?

Obwohl die Besteuerung des Eigenmietwertes eine zusätzliche Last darstellt, können Eigenheimbesitzer von verschiedenen steuerlichen Abzügen profitieren. Dazu gehören:

• Hypothekarzinsen: Die Zinsen, die für Hypothekardarlehen gezahlt werden, können vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
• Unterhaltskosten: Die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft, beispielsweise für Reparaturen, Malerarbeiten oder Gartenpflege, können in Abzug gebracht werden. Dies gilt auch für Werterhaltungsarbeiten.
• Investitionen in Energiesparmassnahmen: Spezielle steuerliche Anreize gibt es für Investitionen, die zur Energieeffizienz der Immobilie beitragen. Dazu gehören der Einbau von Wärmepumpen, Solaranlagen oder verbesserte Dämmung. Diese Massnahmen können in der Regel über einen bestimmten Zeitraum in voller Höhe abgezogen werden.
• Renovationen und Erneuerungen: Generell sind die Kosten für wertvermehrende Renovationen steuerlich nicht abzugsfähig. Wenn beispielsweise ein Anbau erstellt wird, der den Wert der Immobilie erhöht, können die Kosten nicht abgezogen werden. Nur werterhaltende Massnahmen, wie beispielsweise der Ersatz von Fenstern, können von den Steuern abgezogen werden.

Ein heisser Streit: Befürworter vs. Gegner

Die Befürworter des Volksbegehrens malen ein Bild der Gerechtigkeit: Der Eigenmietwert sei eine veraltete und unfaire Steuer, die in der heutigen Zeit keinen Platz mehr habe. Ihr Hauptargument ist, dass man besteuert wird, ohne tatsächlich ein Einkommen zu erzielen. Sie sehen es als eine Doppelbesteuerung, da die Immobilie bereits als Vermögen besteuert wird. Durch die Abschaffung würden Eigenheimbesitzer von einer vermeintlichen Ungerechtigkeit befreit, und der administrative Aufwand würde sinken. Besonders pensionierte Eigenheimbesitzer, die ihre Hypotheken weitgehend abbezahlt haben, würden entlastet, da sie kaum noch Schuldzinsen abziehen können.

Die Gegner hingegen warnen vor den gravierenden Folgen. Sie betonen, dass der Eigenmietwert ein entscheidender Pfeiler unseres Steuersystems sei, der die Gleichbehandlung aller Vermögensformen sicherstellt. Das Wohneigentum würde ohne den Eigenmietwert massiv steuerlich bevorteilt, was zu einer massiven Ungleichbehandlung gegenüber Sparern oder Anlegern führen würde. Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde zudem die Steuereinnahmen erheblich schmälern, was besonders in Zeiten angespannter Staatsfinanzen verheerend wäre.

Warum die Abschaffung des Eigenmietwerts ökonomisch wenig Sinn macht

Die Idee, den Eigenmietwert abzuschaffen, mag auf den ersten Blick verlockend klingen, doch sie ignoriert grundlegende ökonomische Prinzipien unseres Steuersystems. Die folgenden ökonomischen und gesellschaftliche Argument sprechen gegen das Volksbegehren:

1. Verstecktes Einkommen durch ersparte Miete: Die Miete, die ein Eigenheimbesitzer sich selbst spart, ist nichts anderes als ein Einkommen. Es ist eine Rendite auf sein investiertes Kapital. Würde eine Person ihr Erspartes nicht in eine Immobilie stecken, müsste sie für die Miete bezahlen. Durch den Kauf eines Hauses wird diese Ausgabe zu einer Einnahme in Form von gesparter Miete, die steuerlich erfasst werden muss, um das Prinzip der Steuergerechtigkeit zu wahren.

2. Ungleiche Besteuerung von Vermögen: Wer sein Vermögen in Aktien, Obligationen oder gar auf einem Sparkonto anlegt, muss die daraus erzielten Erträge – sei es Dividenden, Zinsen oder Kursgewinne – vollumfänglich versteuern. Wer jedoch eine Immobilie besitzt und darin wohnt, erzielt eine Rendite, die als gesparte Miete de facto ein Einkommen darstellt. Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde diese Einnahmen von der Besteuerung befreien, während die Renditen anderer Anlageklassen weiterhin besteuert würden. Das schafft eine massive steuerliche Ungleichbehandlung.

3. Eine Steuersenkung nur für wenige: Eine Abschaffung des Eigenmietwerts ist im Kern nichts anderes als eine massive Steuervergünstigung – aber nur für jene, die selbst eine bewohnte Immobilie besitzen. Es ist wie ein permanenter, automatischer Abzug der Miete vom steuerbaren Einkommen. Für Mieterinnen und Mieter, die den Großteil der Bevölkerung ausmachen, gäbe es keine solche Entlastung. Es wäre eine Umverteilung von der Allgemeinheit zu den Eigenheimbesitzern, die im Durchschnitt bereits wohlhabender sind.

4. Umverteilung von Jung zu Alt: Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde jüngere Eigenheimbesitzer im Vergleich zu älteren benachteiligen. Junge Familien investieren oft erheblich in werterhaltende Massnahmen und energetische Sanierungen, um ihr Eigenheim zu modernisieren. Von diesen Kosten können sie aktuell dank der Abzugsmöglichkeiten profitieren. Ältere Eigenheimbesitzer hingegen haben solche Investitionen oft bereits getätigt oder unterhalten ihre Liegenschaften mit geringeren Ausgaben. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfallen auch die Abzugsmöglichkeiten. In der Folge würden primär diejenigen von der Abschaffung des Eigenmietwertes profitieren, welche keine oder nur wenige Unterhalts- und Sanierungskosten geltend machen, was in vielen Fällen auf ältere Eigentümer zutrifft.

Weitere negative Konsequenzen

Massive Steuerausfälle: Die Abschaffung würde zu einem erheblichen Rückgang der Steuereinnahmen führen. Schätzungen gehen von potenziellen Steuerausfällen von 1.8 Milliarden Franken bei einem aktuellen Zinsniveau von 1.5% aus. Der Bunte würde mit 320 Millionen Franken und die Kantone zusammen mit 1.4 Milliarden Franken bluten. Diese fehlenden Mittel müssten entweder durch Leistungskürzungen oder durch Steuererhöhungen an anderer Stelle kompensiert werden, was letztendlich die gesamte Bevölkerung treffen würde.

Verwahrlosung der Bausubstanz: Aktuell können Eigenheimbesitzer Investitionen in ihre Immobilie, wie Sanierungen oder energetische Erneuerungen, von den Steuern abziehen. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts würde auch die Möglichkeit zum Abzug dieser Investitionskosten wegfallen. Dies könnte den Anreiz zu Erneuerungen massiv schmälern. Die Folge: eine drohende Verlotterung der Bausubstanz und das Wegfallen von Aufträgen für das lokale Gewerbe.

Am 28. September geht es nicht nur um den Eigenmietwert, sondern um die Frage, ob unser Steuersystem ökonomische sinnvoll, fair und ausgewogen bleibt. Ein Ja zu diesem Begehren würde eine steuerliche Schieflage schaffen, die die Wohlhabenderen begünstigt und die breite Masse belastet, während es langfristig der Schweiz durch Steuerausfälle schadet.